2023年9月25日

一軒家に投資？

おはようございます、
紙太材木店の田原です。
今朝は秋の朝、気持ちのいい涼しさです。
ようやく、やっとという言葉が
出てくるくらいな感じでしょうか。
今週は新住協の研修が恵那であります。
久しぶりに顧問の会澤さんが来られますから
お会いするのが楽しみです。
さて、日本では空き家対策が各地で議論されてます。
地方だけでなく全国各地に空き家があり、
どの行政もその対応に
頭を悩ませているのが現状です。
そんな中で最近SNSなどで出てくるのが
空き家を安く買って、
DIYでリフォームして
賃貸で貸し出すというもの。
リフォーム工事自体も自腹でして
安くあげることで、家賃収入が稼げて
それを本業にしているというものです。
都心のマンションを外国人が投資用に
購入と言う話は、以前からありました。
それが今や、
リフォームした空き家にも及んでいるとか。
円安もあり
都心でさえ諸外国の家賃に比べれば
割安感がありますから、
これらの物件を
投資用にと購入する人も増えているそうです。
ただ、留意しておくことがあります。
新築の住宅であれば
様々な性能規制があります。
例えば耐震性については最低基準がありますし、
断熱性についても
２年後には基準が義務化され、
それ以下では建築できなくなります。
では、リフォームはどうかと言うと
実は一切の基準や義務はありません。
リビングが狭いから
LDKを一体にした広い空間を確保するため
ダイニングとの仕切りの壁を撤去しても、
そこに筋交いがあっても撤去してしまえば、
何も分かりません。
ただでさえ耐震性が低く、
現在の基準では
到底認められない耐震性しかない家の
筋交いを更に取ってしまって、
ハイ、広いＬＤＫの出来上がりとなります。
これなら、すぐに借り手が現れる
投資物件の出来上がりです。
町家を改修してカフェとなると、
やはり同様の事が起こっている可能性があります。
構造の変更のようなリフォームは
お役所か誰かが検査してるんでしょ？
もちろん、建築士法の3条では
リフォームでも建築士の資格が必要とありますが、
一般的には300ｍ2以下の木造住宅の
軽微なリフォームには不要と解釈されています。
リフォームは建設業法第3条で
軽微な建設工事に該当しますが、
軽微な建設工事と言うのは
建築工事一式では
工事代金が1500万以下の工事
床面積が150ｍ2以下の木造住宅の工事
建築工事一式以外の工事では
工事代金が500万以下の工事
上記に該当すれば
リフォームするための資格も許可も
何も必要ありません。
リフォーム物件を購入する場合、
最低でも誰が工事をしたのか
工事をしたことで現状の耐震性、
断熱性や省エネ性はどうなのか
確認しておく必要があります。
投資用となると
自分が住むわけじゃないから
見栄え優先となりがちですが、
法に触れなければ
何をしてもいいわけではありません。
投資家としての良識が必要です。
借りる方も数年しか住まないし、
家賃も安いからと考えるかもしれませんが
暑い寒いで冷暖房費はかかりますし、
電気代もそれなりかかります。
不動産においては
お値打ちなんてなくて、
安いには安いなりの理由があることも
知っておくべきでしょう。
最近は賃貸住宅で、
パッシブハウスレベルという物件もあります。
長期的に見れば、
投資物件としてはこちらの方が
収益性があると考えます。